近日，浦发莲园三批次认购开始了，户型涵盖建筑面积约100㎡的3房、143㎡的改善4房以及备受瞩目的193㎡5房，填补了周围社区空间供给的“大户型”空白。
不过，浦发莲园的入市，并不单纯是一个新楼盘的诞生，也不仅仅是对周边住房结构的补充，更是其所在的浦东新区北蔡镇城中村“后改造时代”的新成果，标志着当地持续多年的“城市更新”出形象。
老集镇上建起首个商品房
20世纪90年代，市政府实施百万市民大动迁。4万人从内环线动迁至浦东内环与中环之间的北蔡，大量农村地区快速城镇化，也逐渐形成了一个个被包围在动迁房中的“城中村”。
因此，北蔡作为居住社区，最早为人熟知的，就是拥有大批动迁房源。直到新世纪以来大华集团入场进行主力开发，建设了大华锦绣华城十几个街区，以及2023年热销的大户型产品大华锦宸府，北蔡在房地产市场，总算“支棱”起来了。
不过，今天的北蔡伴随连年来的“城中村”改造工程，已进入新一轮的快速变革期。
2024年8月，北蔡镇启动镇域范围内最后一轮城中村成片征收，至此，20余年北蔡镇域范围内所有城中村成片区域集体土地居民征收全面完成。同步出让的地块以居住生活、商业商办、产业功能为主，是北蔡镇打造高品质现代城镇的重点区域。
此次入市的浦发莲园，前身就是几年前刚刚完成征收的北蔡老集镇地块。它和人们熟悉的大华片区，在区域位置关系上是一西一东。大华片区在北蔡西侧，北蔡南侧还有南新和绿川两个片区。其中，南新片区整体上是以20世纪90年代的老公房为主，绿川社区的房龄较新。而沪南路东侧，则还有莲溪和鹏海两个片区。浦发莲园就位于莲溪片区。
老集镇城市更新后，由上海浦发御湾房地产开发有限公司开发的浦发莲园成为地块上首个商品房。上海浦发御湾房地产开发有限公司副总经理范德伟介绍，目前区域内所涉的15个地块，仅浦发莲园开工，预计2027年交付。此外还有多幅商品房地块、商业地块等，预计在未来5年内陆续完成摘地。建成后，老集镇地区将会形成5座商品房社区、4座商业、1所体育场馆、一所幼儿园等包含在内的城市居住新空间。
城市更新规划示意图
新建项目融入烟火社区
记者看到，因浦发莲园区域位置位于内中环之间，紧邻内环高架和中环路，北部是花木、世纪公园等浦东主打品质的高端居住区，南部是御桥，西面紧邻世博、杨思，东边是张江高科技园区。
与此同时，板块内有2/7/13/16/18号线共5条地铁线贯穿。因此在销售期间，普遍面向的是本地改善型的客群，以及周边金桥、张江等产业园区通勤客群。
与许多城市更新项目不同，浦发莲园除了北面和西面尚有一部分“城中村”改造后的待开发地块，周边其他方位的建设已十分成熟。附近住宅较多，底商齐全。公共配套设施方面，周边有北蔡幼儿园、北蔡镇中心小学，以及上海市第一妇婴保健院（东院）、北蔡社区卫生服务中心等。
在浦发莲园开发过程中，还特别对周边的商业业态进行了调整翻新。范德伟介绍，因项目主入口的对面就是一排符合周边居民的底商，有菜场、便利店、五金店等等。但考虑到周边现有居民平均年龄较大，而浦发莲园项目购买客群普遍还是青中年群体，因此上海浦发御湾房地产开发有限公司对正对项目入口的200米街区进行了全新改造，并导入了一批咖啡馆、轻餐饮等符合入住人群消费特征的业态，既保留了原始街区的烟火气风貌，又增添了现代性。
此次建设因是城市更新项目，在建设过程中也遇到了需要保护保留的点位和装置。其中涉及到四栋老建筑和两棵古树。“通过符合保护要求的开发方式，我们将两棵古树周边进行了因地制宜的设计，确保在不影响古树生长的情况下，将它们变成项目的景观。针对四栋老建筑，尽管不属于挂牌的历史保护建筑，但因体现了浦东传统民居的装饰风格，我们也对具有历史价值、艺术价值的重点构件进行拆除，未来将平移到一幅商业地块，为商业体增加历史底蕴。”范德伟说。
浦发莲园实景图
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